Helsingin ydinkeskustasta käydystä keskustelusta voi saada käsityksen, että toimistot olisivat tyhjillään ja että niiden korvaaminen asunnoilla olisi ratkaisu kestävyyden, keskustan elinvoiman ja kivijalkakaupan näivettymisen haasteisiin. Nämä haasteet eivät kuitenkaan ratkea yksiselitteisesti asuinkonversioilla. Keskusta-asunnoista suurempi osuus on asumattomia kuin toimistorakennuksissa on vajaakäyttöä ja lisäksi kaupunkirakenteen toiminnallisilla muutoksilla on seurannaisvaikutuksia. Toimistorakennuksia ja -käyttöä kannattaa vaalia keskustassa ja muuttaa harkiten niin kestävyyden kuin kaupungin elävyydenkin tähden.
Teksti
Kerttu Kurki-Issakainen, Ilkka Törmä
Toimistojen kysyntä kohdentuu
Uudet työn tekemisen tavat ovat myllertäneet toimistomarkkinoita, mutta hyvin eri tavoin eri maissa, ja kaupungeissa. Mullistus on ollut suuri erityisesti Yhdysvalloissa. Esimerkiksi San Franciscossa kolmasosa toimistoista on vailla käyttäjiä. Toimistotyöläisten kadotessa kaupunkikeskustat ovat Yhdysvalloissa heikentyneet myös asuin- ja ostospaikkoina. Euroopassa kaupunkikeskustojen maankäyttö ja myös keskustayritykset ovat perinteisesti Yhdysvaltoja monipuolisempia, mikä edesauttaa toimistojenkin vetovoimaa. Toimistojen käyttöasteet ovat tippuneet Euroopassa vähemmän. Kuitenkin esimerkiksi Pariisissa keskusta-asuntojen kalleus yhdistettynä etätyöhön hidastaa kaupungin elpymistä pandemian kävijäkadosta.
Omalla pääkaupunkiseudullamme on kokonaisuudessaan tällä hetkellä liikaa tyhjillään olevaa toimistotilaa, mutta toimistojen kysyntä on hyvin erilaista eri alueilla. Kysyntä on polarisoitunut jo pidemmän aikaa: se on keskittynyt entisestään suosituille alueille ja vastaavasti heikentynyt muualla. Tietyillä sijainneilla kysyntä on vahvaa.
Useiden kiinteistöalan asiantuntijoiden markkinakatsausten perusteella pääkaupunkiseudun vetovoimaisimmat toimistokeskittymät näyttävät olevan Pasilassa, Helsingin laajan keskustan alueella — erityisesti ydinkeskustaa ympäröivissä kaupunginosissa, sekä Keilaniemessä. Näillä alueilla ei ole merkittävää vajaakäyttöä ja niiden ennakoidaan pysyvän vetovoimaisina jatkossakin.
Helsingissä useampi yritys suunnittelee toiminnan ja toimipaikkojen laajentamista kaupungissa kuin poismuuttoa. Ydinkeskustan näivettymiskeskustelun synkeydestä huolimatta keskustankaan yrityksillä ei ole erityisiä pakoaikeita. Keskustan vetovoimasta kertonee jotakin myös se, että vuokratasot siellä ovat nousseet vuosia ja alueen toimitilarakennuksiin tehdään korjausinvestointeja.
Etätyö vaikuttaa itse asiassa vahvistaneen sijainnin merkitystä yritysten toimipaikoille: yritykset kilpailevat työvoimasta ja haluavat houkutella työntekijänsä yhtä aikaa toimistolle. Toimistot ovat entistä enemmän kohtaamispaikkoja työntekijöille ja asiakkaille. Ne ovat myös yrityksen imagon ja yrityskulttuurin ilmentymiä. Etätyö tuskin koskaan korvaa tässä toimistoja: se ei tuota suunnittelemattomia kohtaamisia yritysten sisällä, eikä varsinkaan niiden välillä. Juuri näissä sattumanvaraisissa tilanteissa kuitenkin vaihtuu ajatuksia ja välittyy hiljaista tietoa. Se on elintärkeää yritysten kilpailun kirittämiselle ja innovaatioille, mikä taas vahvistaa kaupunkien vetovoimaa ja kasautumisetuja: esimerkiksi työn erikoistumista, toimijoiden synergiaa ja tuottavuutta. Syrjäinen sijainti ei ole mahdollinen osaavaa työvoimaa, asiakasvirtoja tai yritysklusterin synergiaa tarvitsevalle yritykselle.
Kuva: Kerttu Kurki-Issakainen
Toimistojen suurimittakaavainen alasajo keskustassa on kestämätöntä
Toimistotilan kokonaismäärä Helsingissä ei ole juurikaan kasvanut kaupungin väkimäärän kasvusta ja uudisrakentamisesta huolimatta, mikä tarkoittaa tilankäytön jatkuvaa tehostumista. Vaikka toimistotilan määrä on ollut vakaa, toimistorakennuskanta muuttuu jatkuvasti: vanhaa uudistetaan, muutetaan toiseen käyttöön tai puretaan ja tilalle rakennetaan uutta.
Toimistotilakanta on supistunut erityisesti Helsingin laajan keskustan alueella rakennusten käyttötarkoitusten muutosten eli konversioiden vuoksi, siitä huolimatta, että samaan aikaan alueelle on kohdistunut toimitilakysyntää. Muutoksia on vireillä ja toteutumattomia kohteita on runsaasti. Huomattava määrä toimitiloja on muutettu erityisesti asuin- ja majoituskäyttöön. Muutokset eivät ole kohdistuneet yksinomaan vajaakäytölle oleviin rakennuksiin, vaan myös käytössä oleviin rakennuksiin. Heikommilla sijainneilla sijaitsevat edulliset vapaat tilat eivät ole kuitenkaan korvanneet kysyntää keskustassa.
Toimistojen alasajo pääkaupunkiseudun tulevaisuuden kysynnän sijainneilla ja korvaaminen uudisrakentamisella on kaupunkirakenteellinen haaste rakentamisen hiilipäästöille, kestävälle liikkumiselle ja ilmastotavoitteisiin pääsemiselle.
Työpaikkojen hajautuminen seudulle voi johtaa yksityisautoilun lisääntymiseen ja murentaa kaupunkirakenteen toiminnallista kestävyyttä. Kestävän kaupunkirakenteen kannalta toimistojen ja muiden paljon liikennettä synnyttävien toimintojen on edullista sijaita siellä, minne on rakennettu kattavin joukkoliikenneinfrastruktuuri — siis pääkaupunkiseudun tärkeimmissä keskustoissa. Näillä alueilla uusien toimistorakennusten kestävä rakentaminen ei ole kuitenkaan yksinkertaista, sillä alueet ovat tyypillisesti jo tiiviisti rakennettuja ja maankäyttöön liittyy monenlaisia käyttöpaineita.
Vastuullisuuden teemat ovat alkaneet korostua suurimpien yritysten, sijoittajien ja rahoittajien toiminnassa ja se näkyy myös toimitilaratkaisuissa. Joukkoliikennesijaintien, kävely-ympäristöjen, palvelukeskittymien sekä vähähiilisten ja energiatehokkaiden tilaratkaisujen merkitys on kasvanut.
Toimitilojen ympäristövastuullisuutta on todennettu muun muassa erilaisin rakennusten ympäristösertifikaatein. Ne ovat tähän mennessä kirittäneet sekä uusien toimistorakennusten että viime aikoina myös korjattavien kohteiden suunnitteluratkaisuja kestävämpään suuntaan. Vanhoille toimistorakennuksillekin voidaan tehdä käytönaikainen ympäristösertifikaatti. Sertifikaatein vastuullisiksi arvioituihin kohteisiin on ollut saatavilla rahoitusta sijoittajilta. EU:n taksonomia ohjaa jatkossa rahoitusta yhä tiukemmin kestävyyskriteerein.
Vanhaa rakennusta ei ole helppo päivittää yhtä energiatehokkaaksi kuin upouutta. Uusi toimistorakennus saattaa siksi näyttää paremmalta 50 vuoden tarkasteluvälillä, vaikka uudisrakentamisen hiilijalanjälki on lyhyellä aikavälillä suurempi ja rakentamisessa menetetään neitseellisiä luonnonvaroja. Jos ilmaston lämpeneminen koetetaan pitää lähellä 1,5℃:a, uudisrakentamiseen sitoutuvia kasvihuonekaasupäästöjä olisi vähennettävä maailmanlaajuisesti hurjat 99% vuoden 2022 tasosta vuoteen 2050, mikäli rakentamisen volyymi jatkuu nykyisenlaisena, laskee Science Based Targets initiative (SBTi). Olemassa olevien rakennusten uudistamisella ja niiden kestävyyden parantamisella tavoite saavutetaan hiukan helpommin.
Rakennuksen säilyttämisen ja uudelleen rakentamisen välillä kyllä tehdään vertailuja, kun kyse on esimerkiksi yksittäisestä tontista. Mutta muutoin yhtäällä kysytyltä alueelta poistuvan ja vastaavasti toisaalla rakennettavan toimistotilakannan aiheuttamat hiilipiikit jäävät pimentoon. Lisäksi toimistotilakannan muutosten laajat kestävyysnäkökulmat ja vaikutukset kaupunkiin jäävät huomaamatta. Ne olisi mahdollista kuvata vain kokonaisvaltaisissa alueellisissa kestävyystarkasteluissa.
Kuva: Kerttu Kurki-Issakainen.
Toimistot pitävät keskustan elävänä ja monimuotoisena
Ydinkeskustan kävijämäärät vähenivät koronapandemian aikana. Helsingissä selvitetään nyt, miten kävijät saataisiin takaisin. Yhtenä keinona on esitetty keskusta-alueen toimitilojen muuttamista helpommin asuinkäyttöön. Joustavuus rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksissa on sinänsä hyödyllistä, mutta strategisesti tärkeällä keskusta-alueella on syytä olla harkitseva.
Asuntoja enemmän kävijöitä keskustaan tuovat toimistot työntekijöineen ja asiakkaineen, sekä palvelut, tapahtumat, kulttuuri ja vapaa-ajan toiminnot. Toimistot ovat monella tapaa tärkeitä keskustojen elinvoimalle ja koko kaupungille. Jos toimistoja merkittävässä määrin ajetaan alas, niitä ei ole yhtä helppoa palauttaa käyttötarkoituksen muutoksin ja uudisrakennuksin. Asuminen voi myös rajata ympäriltään joitakin keskustan vetovoiman kannalta oleellisia toimintoja pois kuten yöelämää ja tapahtumia.
Asuntomäärän lisääminen keskustassa ei olisi yksiselitteisen tehokas keino lisätä kävijämääriä, mikäli se tapahtuu muiden toimintojen kustannuksella. Ensinnäkin, toimistojen ja palveluiden tilankäyttö on käyttäjää kohden keskimäärin moninkertaisesti tehokkaampaa kuin asuntojen. Toiseksi, kaikki ydinkeskustojen asunnot eivät tyypillisesti päädy vakinaiseen asuinkäyttöön, vaan mm. sijoituskohteiksi, kakkosasunnoiksi tai majoituskäyttöön, ja niiden vajaakäyttö on yleistä. Ilmiö on kansainvälinen. Näin on myös Helsingin keskustassa, jossa 16-39% asunnoista oli vailla vakinaista asukasta vuonna 2022. Se on korkeampi osuus kuin alueen toimistorakennusten vajaakäyttöasteet (4-11%).
Keskustaan kävijöitä houkuttelevat ravintolat ja palvelut ovat suurelta osin riippuvaisia päivittäisistä työntekijöistä ja alueella asioivista. Helsingin keskustassa vieraili kesällä 2023 noin 23 miljoonaa kävijää neljän kuukauden aikana, joista lähes 17 miljoonaa oli lyhytaikaista asiointia. Toimintojen, tapahtumien ja palveluiden moninaisuus sekä julkiset tilat tekevät pääkaupungin ytimestä kaikkien yhteisen ja ne ovat kaikille saavutettavissa. Alue on Suomen saavutettavin julkisella liikenteellä. Laajasti seudulta ihmisiä houkuttelevat tapahtumat, vapaa-aika ja yöelämä sopivat toimitilarakenteeseen, toisin kuin asuntovaltaiselle alueelle. Tapahtumat ja yöelämä puolestaan tuovat suuria yleisömääriä keskustaan.
Tietysti myös asuntoja tarvitaan — varsinkin kohtuuhintaisia. Suurkaupungeissa kävijäkadosta ovat kärsineet pahiten yksipuoliset, suurten tietotyöyritysten toimistokeskustat, joissa asunnoista on niukkuutta ja ne ovat erityisen kalliita. Helsingin tilanne on toinen. Toimitilapainotteinen ydinkeskusta on pieni, sisältää paljon houkuttelevia palveluita ja laaja keskusta sen ympärillä on asumispainotteinen. Lisäksi ydinkeskustan ympärille on rakenteilla ja suunnitteilla kymmenille tuhansille asukkaille uusia koteja. Jätkäsaaren, Hernesaaren, Hakaniemen, Kalasataman, Pasilan, Kruunuvuorenrannan ja muiden rakenteilla olevien alueiden tiivis liittäminen osaksi keskustavyöhykettä ja hyvät kulkuyhteydet kaupungin ytimeen lisäävät myös keskustan käyttäjäkuntaa.
Toimistoja on vaalittava keskustoissa
Yritykset näkevät keskustasijainneissa ja historiallisissa rakennuksissa lisäarvoa. Mediajätti Otavamedia muuttaa Keski-Pasilasta Uudenmaankadulle kirjakustantamo Otavan jugend-rakennukseen, kun sen tilantarpeet pienenivät. Maailmanlaajuinen konsulttialan yritys EY muutti Töölönlahden uudehkoista toimistoista Kaartinkaupunkiin. Korkeavuorenkadulle saneerataan vanhaan rakennukseen tiloja pohjoismaiden suurimmalle pelialan yritykselle. Lontoon Canary Wharfin ja Pariisin La Défensen toimistoalueilta siirtyy ankkurivuokralaisia takaisin vanhoihin keskustoihin.
Kuva: Ilkka Törmä.
Pasilassa ja Vallillassakin raportoidaan korkeista käyttöasteista peruskorjatuista ja uudistetuista toimistokohteista. Näemmekö lisäarvoa pian myös uudemman ajan toimistorakennuksissa, brutalistisissa 70-luvun toimistoissa tai 80-luvun pastellinvärisissä koristeissa ja päätykolmioissa? Länsi-Pasilassa haaste on jo otettu vastaan.
Toimistojen merkittävä poistuminen keskustasta saattaisi heikentää keskustan elävyydelle ja avoimuudelle tärkeän toimistoklusterin vahvuutta. Yritykset ja palvelut ovat kaupungeille tärkeitä. Ihmiset eivät muuta kaupunkeihin yksinomaan asuntotarjonnan vuoksi vaan ennen kaikkea työn, palveluiden, koulutuksen ja monipuolisen tarjonnan perässä. Näitä ominaisuuksia tulisi vaalia.
Keskustassa toimistoja on vaalittava, korjattava ja varustettava energiatehokkaammiksi, pienempiin yksiköihin jaettavimmiksi, hybridityöhön soveltuviksi, kasvokkain tapaamista tukeviksi, työyhteisöllisyyttä nostattaviksi ja yrityskuvaa kirkastaviksi. Silloin ydinkeskustan toimitilojen käyttöasteetkin palautuvat. Myös kaupunkiympäristön laadusta, palveluiden monipuolisuudesta ja alueen saavutettavuudesta pitää huolehtia.
Yritysten ja sijoittajien preferenssit ympäristösertifikaatteineen eivät yksinään takaa kestävän kaupunkirakenteen kokonaisuutta. Huolenpito kaupungin toiminnallisesta rakenteesta ja olemassa olevista toimistorakennuksista hyvillä sijainneilla on tärkeää. Muutokset kuuluvat kaupunkiiin ja ovat keskustassakin mahdollisia, mutta ne pitää tehdä harkiten. Kohtuuhintainen, vaikka kulunutkin toimitila keskustan lähettyvillä olisi myös arvokasta: sitä tarvitsee esimerkiksi luovien alojen teollisuus. Lontoossa sen tuotantoketjujen taloudellinen arvo ja työllisyysvaikutus on niin merkittävä, että kaupunki on luonut erityisiä suojelualueita kohtuuhintaisille luovien alojen toimitiloille.
Kerttu Kurki-Issakainen on laaja-alainen kaupunkisuunnittelun asiantuntija, joka tavoittelee holistisesti kestäviä kokonaisratkaisuja tietoon pohjautuen. Kerttu työskentelee johtavana arkkitehtina Helsingin kantakaupungin asemakaavoituksessa.
Ilkka Törmä on Outlinesin päätoimittaja, arkkitehti ja kaupunkisuunnittelija.
Lähteet
Catella Property Oy. 2022: Markkina-analyysi – Toimistojen markkinalähtöinen kysyntä ja sijoittuminen Helsingissä. [Julkaisematon kiinteistömarkkinakatsaus]. Helsingin kaupunki.
Catella Oy. 2022-2023: Kiinteistömarkkinakatsaukset. https://www.catella.com/fi/suomi/markkinakatsaukset
Helsingin seudun avoimet tilastotietokannat. 2023: Helsingin asunnot talotyypin, hallintaperusteen ja käytössäolotilanteen mukaan 31.12 [tietokanta]. Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut. https://stat.hel.fi/pxweb/fi/Aluesarjat/Aluesarjat__asu__askan__pksoa/A02S_HKI_Askan_talotyyppi_hallintap_kotilanne.px/
KTI Kiinteistötieto. 2022-2023: Markkinaraportit- ja katsaukset. https://kti.fi/markkinaraportit-ja-katsaukset/
Mischke J., Luby R., Vickery B., Woetzel J, White O., Sanghvi A., Rhee J., Fu A., Palter R., Dua A., Smit S. 2023: Empty spaces and hybrid places: The pandemic’s lasting impact on real estate. McKinsey Global Institute. https://www.mckinsey.com/mgi/our-research/empty-spaces-and-hybrid-places
Nortecon Oy. 2023: Esplanadien määräaikaisen kokeilun elinvoimavaikutusten seuranta. Helsingin kaupunki. https://ahjojulkaisu.hel.fi/B9C5E18E-1341-C6E5-B70E-8BF6B0F00002.pdf
Taloustutkimus Oy. 2023: Helsingin kaupungin yrityskysely 2023. Helsingin kaupunki. https://ahjojulkaisu.hel.fi/71AC1814-FB07-C793-97D4-87C769A00000.pdf
